Планируете начать ремонт в своей старой квартире, купили квартиру в новостройке без ремонта? Давайте рассмотрим самые распространённые ошибки при планировании и реализации ремонтных работ, чтобы не разочаровываться в результате.
Содержание:
- Откладывание согласования «на потом»
- Ремонт без проекта
- Нарушение проекта
- Изменение конфигурации коробов стояков
- Демонтаж несущих конструкций
- Устройство мокрой зоны (кухни или санузла) в жилой комнате
- Неудобная планировка
- Перенос батарей на лоджию
- Нет перегородок в новостройке – «свободная планировка»
Откладывание согласования «на потом»
Самая часто встречающаяся ошибка — это откладывание согласования «на потом». Причем касается это не только заказа проекта, но и забывчивости на различных этапах: получение решения, сдача готового ремонта или регистрация в Росреестре.
Вы не представляете, как часто мы сталкиваемся со звонками, вроде: «мы продаем квартиру, нам через неделю нужны согласованные документы», или «мы же сделали проект, почему у нас не согласованная планировка».
Зачастую, начиная ремонтные работы, появляется много разных забот, от выбора строительных материалов до покупки мебели, и до приведения документов по квартире в порядок не доходят руки. Поэтому мы рекомендуем, еще до начала работ, заказать проект перепланировки. Профильные специалисты подскажут, как законно провести ремонт, а в случае необходимости и напомнят об этапах согласования.
Ремонт без проекта
Проведение ремонтных работ без проекта перепланировки может привести к негативным, а иногда и непоправимым последствиям.
Проектная документация включает в себя не только планировочное решение, но и техническое заключение, включающее в себя осмотр и анализ существующих конструкций здания, перекрытий, перегородок, инженерных сетей. Делая переустройство без проекта, вы не можете гарантировать, что изменения, вносимые вами, не повлияют на существующую конструкцию здания в целом. Ведь даже залитая стяжка пола, в зависимости от толщины, имеет свой вес, который рассчитывается и нормируется при закладке и строительстве дома. Так, вносимые изменения в несущие конструкции могут привести к появлению трещин, разрушению или обрушению существующих несущих стен или перекрытий.
Также, при планировании проект перепланировки учитывает не только желания собственников помещений, но и соблюдение санитарно-технических норм, норм по инсоляции помещений, и другого действующего законодательства, что в дальнейшем гарантирует законность перепланировки.
Как правило, выявление несогласованной перепланировки происходит при появлении жалоб от соседей, заливке жильцов ниже, либо при необходимости доступа эксплуатирующей организации в общим инженерным сетям в квартире, стоякам. Еще квартиру с неузаконенной планировкой сложнее продать, как правило, это снижает стоимость и отпугивает потенциальных покупателей, ведь в дальнейшем это ложится на их плечи.
Если всё же принято решение не согласовывать перепланировку, рекомендуем хотя-бы заказать проект перепланировки, это обезопасит вас и ваших соседей от многих проблем в будущем.
Нарушение проекта
Даже имея на руках проект перепланировки, многие допускают отклонения от планировочного решения или использования прописанных в нем материалов. Иногда, кажущиеся мелочью изменения, могут привести к отказу в приемке готового ремонта проверяющими инстанциями, поэтому рекомендуем следовать проектной документации. А при отклонениях в процессе связываться и консультироваться с инженерами проектировщиками.
Многие строительные материалы являются взаимозаменяемыми, но они должны быть прописаны в проекте. Также и планировочное решение, показанное в проекте, может быть отредактировано, если оно проходит по нормам.
Изменение конфигурации коробов стояков
Покупая квартиру, немногие заказывают данные технической инвентаризации БТИ. Видя возможности удобного увеличения места в ванной комнате, туалете или на кухне, уменьшают ограждающий короб инженерных коммуникаций, что делать категорически запрещается. Во-первых, данная площадь является общей домовой собственностью, как и инженерные коммуникации, и для их изменения требуется общее собрание собственников помещений дома. Во-вторых, при изменении конфигурации может быть нарушена общая системы работы коммуникаций вентиляции, водоснабжения, канализации или отопления.
Даже отсутствие построенного ограждающего короба инженерных коммуникаций не дает гарантии возможности его устройства, по своему желанию. Надо изучить данные технической инвентаризации БТИ и монтировать ограждение короба, согласно, поэтажного плана и экспликации.
Демонтаж несущих конструкций
К сожалению, в новостной сводке то и дело появляются сообщения, касающиеся обрушения части жилых домов, нередко обрушению предшествует незаконная перепланировка нерадивых жильцов. Так при нарушении несущих конструкций здания, могут наступить самые печальные последствия. Изначально несущие стены, пилоны, колонны, перекрытия и диски перекрытий зданий проектируются с учетом нагрузок и стабильности строения. Их изменение или демонтаж могут привести к возникновению трещин, обрушению стен, перекрытий, разрушению самого здания в целом.
При желании устройства нового проема в несущей стене, или увеличения существующего проема в несущей стене необходимо просчитывать нагрузку, и компенсировать влияние на здание. Для этого проводится анализ существующих конструкций, устанавливается наличие или отсутствие сделанных проемов ниже и выше этажом. Возможность устройства и необходимое усиление зависит от многих факторов и определяется автором серии дома, а при его отсутствии профильным институтом или проектной организацией, имеющей необходимые допуски. После получения положительного заключения, необходимо выбрать строительно-монтажную организацию имеющую допуск СРО, которая выполнит резку и усиление проёма металлической обоймой.
Следует помнить, что демонтаж несущих конструкций несет реальную угрозу жизни и здоровью жильцам многоквартирного дома, и делать это категорически запрещается!
Устройство мокрой зоны (кухни или санузла) в жилой комнате
Еще одна часто встречающаяся ошибка – перенос кухни в зону жилой комнаты, или устройство и увеличение санузлов за счет жилой площади. Само по себе задействование своей жилой комнаты не является нарушением, однако так как планировка квартиры, как правило, повторяется на этаже ниже, мокрая зона будет располагаться над жилой комнатой соседей ниже, причиняя им дискомфорт в виде посторонних шумов, или даже возможных протечек. Такая перепланировка запрещена законодательно, пункт 9.22 СП «Здания жилые многоквартирные», Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Недаром при подготовке проекта многоквартирного дома, кухни и санузлы располагаются друг над другом, как и жилые комнаты. Мокрую зону можно расположить над коридором, кладовой или другой подсобной площадью, соблюдая нормативы по инсоляции, необходимой площади и прохода, проведя качественную гидроизоляцию. При планировании таких переделок рекомендуем обратиться в опытное проектное бюро, где подскажут, как сделать не только удобно, но и законно.
Неудобная планировка
Не все собственники помещений имеют четкую визуализацию своей будущей планировки, так на рисунке или в воображении многое видится идеальным, а при накладывании на помещение оказывается неудобным, или даже невозможным. Когда перегородки уже возведены, а любимый диван не влезает, или не вписывается в интерьер, переделать ремонт влетит в копеечку.
Рекомендуем перед началом ремонтных работ заказать подготовку проекта перепланировки, это является не только первым этапом согласования перепланировки, но и будет вам хорошим помощником в предстоящем ремонте, экономя время и нервы, а зачастую и средства. Обратившись в наше проектное бюро со своим эскизом планировки, вы сможете проверить, подходит ли он конкретно под ваш объект недвижимости, согласно его размерам и нормам законодательства. А если этого будет мало, можно заказать дизайн и визуализацию интерьера.
Перенос батарей на лоджию
Проектируя многоквартирный жилой дом, инженеры рассчитывают определенное количество кубических метров для отопления. Неотапливаемые помещения, такие как лоджии, балконы, веранды и т.д. в них не входят. Еще одним существенным нарушением является перенос водяных отопительных батарей от внутридомовой сети на изначально неотапливаемые площади.
Таким образом, происходит изменение существующих инженерных коммуникаций, а так как инженерные сети входят в состав общего имущества МКД, делать это нельзя (п. 5–6 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Технически такие изменения могут привести к разбалансировке или недостатку давления и температуры в системе отопления, и соответственно холодным батареям у соседей. Дальнейшие судебные тяжбы с соседями и эксплуатирующей организацией чреваты штрафами, возмещением ущерба и требованием демонтажа изменений.
Нет перегородок в новостройке – «свободная планировка»
Многие риелторы и застройщики используют коварный прием под названием «свободная планировка», несомненно, это привлекает покупателей. Однако, разобравшись в этой ситуации, оказывается, что застройщик часто просто экономит на перегородках, но указывает зонирование в квартире, в документах и БТИ, иначе проект не пройдет экспертизу и не будет допущен к строительству, не будет сдан.
А покупатель получает ряд проблем, думая, что у него свободная планировка. При покупке такой квартиры, лучше изначально затребовать документы, такие как технический паспорт БТИ, поэтажный план и экспликацию, или хотя бы планировочное решение. Ведь любые изменения от начального плана являются перепланировкой и должны быть согласованы в установленном порядке.
